Młodzi podmiejscy
Adam Radzimski
Przedmieścia polskich miast to „tabula rasa”, którą deweloperzy zapełniają blokami i rządkami domów nie według jakiegoś spójnego planu, lecz na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy” (a pierwszy często ten, kto lepiej potrafi wykorzystać sieć nieformalnych kontaktów). Struktury osiedleńcze, jakie powstają w rezultacie tego procesu, w warunkach normalnego, konkurencyjnego rynku mogłyby wcale nie znaleźć nabywców, a z całą pewnością nie po tak wygórowanych cenach.
Wielką karierę robi w Polsce w ostatnim czasie określenie „młodzi, wykształceni z dużych miast”. Można by sądzić, że doczekaliśmy się wreszcie w naszym kraju rodzimych „yuppies”, czyli „młodych wielkomiejskich profesjonalistów”, których do niedawna znaliśmy tylko z krajów zachodnich. Z doświadczeń Europy Zachodniej i Ameryki Północnej wiemy, że to właśnie ludzie młodzi, którym odpowiada miejski styl życia, są siłą sprawczą wielu spontanicznych, oddolnych przemian w miastach. Natomiast polscy „młodzi wielkomiejscy” zdają się częściej wybierać życie na przedmieściach. W ich przypadku właściwsze byłoby określenie „młodzi podmiejscy”. Tymczasem na Zachodzie pod miasto wyprowadzają się głównie stateczne rodziny z klasy średniej. Osoby te są ukształtowane przez pewne wzorce miejskiego życia i dlatego przykładają pewną wagę do ukształtowania otaczającej ich przestrzeni, podczas gdy polskie przedmieścia sprawiają wrażenie tworów przejściowych, które ich mieszkańcy prędzej czy później porzucą. Fakt, że Polacy są społeczeństwem na dorobku, rzutuje zatem na sposób zagospodarowania otaczającej nas przestrzeni.
Pochylmy się najpierw nad miastami zachodnimi, aby na ich tle móc następnie lepiej zrozumieć przypadek polski.
Wielka ucieczka
Jak doszło do tego, że mieszkańcy miast zaczęli masowo wyprowadzać się na przedmieścia? Najogólniej rzecz ujmując, złożyły się na to dwa czynniki: wspieranie przez państwo budownictwa mieszkaniowego i motoryzacji (w ramach polityki upowszechniania dobrobytu) ((Wsparcie to mogło przybierać różne formy. Przykładowo, dzięki państwowym gwarancjom kwota zaciągniętych kredytów hipotecznych w USA wzrosła w latach 1945-1970 dziewięciokrotnie. Do rozwoju przedmieść przyczyniły się także wielomiliardowe wydatki na rozbudowę sieci autostrad. Por. R. Beauregard, „When America Became Suburban”, Minnessota 2006.)) oraz pojawienie się dużej, zamożnej grupy społeczno-zawodowej, określanej jako klasa średnia.
Już w latach trzydziestych amerykański architekt Frank Lloyd Wright przewidywał, że tradycyjne miasta zanikną, a ich mieszkańcy przeniosą się do rozległych „broadacre cities”, gdzie każda rodzina będzie miała własny dom z dużym ogrodem. Jednak dopiero w latach powojennych zaistniały opisane powyżej uwarunkowania, które stały się impulsem przestrzennej ekspansji miast na nieznaną wcześniej skalę. Proces ten określa się mianem suburbanizacji, lub „rozlewania się miast”, czyli „urban sprawl”.
Oczywiście, zdania na temat przedmieść są podzielone – to, co dla jednego jest oazą spokoju, dla innego będzie po prostu nudne. Jednak kto widział przedmieścia w Niemczech czy Wielkiej Brytanii przyzna, że jest w nich pewien rodzaj ładu, nawet jeśli do niego osobiście ład ten nie przemawia. (Pewien kłopot może być z przedmieściami amerykańskimi, które z reguły złożone są po prostu z rzędów jednakowych domów z garażami, ale przyjmijmy, że i to przy niewygórowanych wymaganiach może się podobać ((Osobom zainteresowanym krytycznym spojrzeniem na kwestię amerykańskich przedmieść warto polecić: J.H. Kunstler, „The Geography of Nowhere. The Rise and Decline of America’s Man-made Landscape”, Nowy Jork 1993.)).) Taki sposób organizacji przestrzeni, aby była ona estetyczna i funkcjonalna, nazywamy ładem przestrzennym. Generalnie rzecz ujmując, w zachodnich „welfare states” zarówno miasta, jak i wyrosłe wokół nich przedmieścia są efektem realizacji określonych reguł, które można by nazwać planowaniem przestrzennym. Reguły te, choć ujęte w pewne ramy formalno-prawne, tak naprawdę nie są narzucone odgórnie, lecz odzwierciedlają społeczny konsensus odnośnie do sposobu zagospodarowania przestrzeni. Osiągnięcie takiego konsensusu było możliwe między innymi dzięki temu, że istnieje tam klasa średnia (wcześniej klasa mieszczańska) i coś, co ogólnie nazywa się społeczeństwem obywatelskim. To, co tak naprawdę różni miasta od przedmieść, to różne założenia urbanistyczne przyjęte na wstępie, a nie sposób realizacji tych założeń. Zarówno jedna, jak i druga przestrzeń na swój sposób zaspokaja potrzeby zamieszkałej w niej społeczności.
Nie zmienia to faktu, że rozwój przedmieść odbywał się poniekąd kosztem miast, bowiem „wysysały” one zarówno silną gospodarczo ludność, jak i środki publiczne związane z inwestycjami infrastrukturalnymi. Po pewnym czasie musiało to doprowadzić do zachwiania równowagi i kryzysu miast, i w latach siedemdziesiątych kryzys taki rzeczywiście nastąpił. Osłabione rozwojem przedmieść miasta, a w szczególności ich najstarsze, śródmiejskie dzielnice, stawały się gospodarczo coraz słabsze. Zabudowa mieszkaniowa ulegała dekapitalizacji, w starych, zaniedbanych dzielnicach koncentrowały się ubóstwo i problemy społeczne.
Młodzi ożywiają miasto
Mimo wszystko wizje świata, w którym tradycyjne miasta znikły, a ludzkość żyje w rozległych miastach-ogrodach, okazały się jedynie utopią. Nie wszystkim przecież odpowiada podmiejski tryb życia, choćby z tej pragmatycznej przyczyny, że nie każdy chce spędzać wiele godzin, dojeżdżając samochodem do pracy, na zakupy, do znajomych, odwożąc dzieci do szkoły itd. Miasto, ze względu na swoją zwartość, okazało się pod wieloma względami wygodniejszym miejscem do życia – zwłaszcza w epoce, gdy żyje i pracuje się w szybkim tempie. Równocześnie niedogodności życia w mieście, takie jak hałas czy zanieczyszczenia, zostały znacząco ograniczone dzięki ochronie środowiska.
W USA i Europie Zachodniej już w latach siedemdziesiątych zaczęto dostrzegać pierwsze oznaki powtórnego ożywienia miast. Inicjatywa nie wyszła tu bynajmniej od władz (które do pewnego momentu forsowały pomysły tzw. „slum clearance”, czyli wyburzania starych budynków, a nawet całych kwartałów i zastępowania ich modernistycznymi klockami ((Stare dzielnice miast wyburzano także pod budowę miejskich autostrad. W USA w ten sposób zniszczone zostały centra kilku dużych miast, m.in. Filadelfii i San Francisco. Por. R. Ingersoll, „Sprawltown. Looking for the City on Its Edges”, Nowy Jork 2006.))), lecz miała jak najbardziej charakter oddolny. Młodzi, początkujący artyści, poszukujący przestrzeni, w której mogliby nie tylko zamieszkać, ale też rozwijać swoje talenty, znaleźli takie miejsce w starych, opuszczonych mieszkaniach i na strychach kamienic. Dzięki pojawieniu się bohemy powstawały kawiarnie, bary i kluby, a dzielnica do niedawna uznawana za miejsce, którego należy unikać, z dnia na dzień stawała się modna. Był to właśnie ten moment, gdy na arenie gry o miasto pojawili się młodzi wielkomiejscy, czyli „yuppies” – młodzi, ambitni pracownicy wielkich korporacji, chcący zakosztować miejskiego stylu życia. Równocześnie pojawili się wiedzeni chęcią zysku deweloperzy, którzy kupowali stare kamienice, aby je wyremontować i sprzedać lub wynająć mieszkania. W pewnym momencie w proces ten włączyły się także władze publiczne, stopniowo kierując strumień nakładów inwestycyjnych z przedmieść w stronę śródmieścia.
Wyżej opisany proces określany jest mianem gentryfikacji ((Na temat procesu gentryfikacji i jego następstw pojawia się wiele, często skrajnie odmiennych opinii, których omówienie przekracza zakres tego artykułu. Osobom szerzej zainteresowanym zagadnieniem warto polecić m.in. pracę: L. Lees, et al., „Gentrification”, Nowy Jork 2008.)) (od angielskiego gentry – szlachta, można więc nazwać go „uszlachetnianiem”, choć pierwotnie słowo to miało wydźwięk ironiczny). Jest to przykład jednego z wielu procesów ożywienia miast, jakie obserwuje się na Zachodzie, gdzie częściej mówi się dziś o renesansie, niż o kryzysie miast. Mieszkanie w śródmieściu staje się coraz popularniejsze, nie tylko wśród ludzi uważanych za „yuppies”, singli i bezdzietnych, ale także wśród młodych rodzin i klasy średniej. Zdarza się nawet, że w sąsiedztwie starej zabudowy kamienicznej powstają domy szeregowe, zwane domami miejskimi („town houses”) – dom jednorodzinny przestaje więc być wyłączną domeną przedmieść. Podczas gdy XX wiek okazał się stuleciem ucieczki z miasta, XXI wiek może okazać się czasem powrotu.
Drogą Zachodu czy własną?
Sytuacja w polskich miastach z pozoru przypomina sytuację w miastach zachodnich sprzed około pół wieku: prawie każdy, kogo na to stać, wyprowadza się poza miasto. Życie na przedmieściach jest traktowane jako przywilej, oznaka awansu społecznego. Wbrew pozorom jednak w Polsce nie zaistniały warunki, które kilkadziesiąt lat wcześniej spowodowały ekspansję miast na zachodzie. Po pierwsze, w naszym kraju nie ma bowiem wciąż typowej klasy średniej, tradycyjnie uznawanej za siłę sprawczą tego procesu, po drugie, nie funkcjonuje model „welfare state” i choć władze publiczne deklarują wsparcie dla rozwoju przedmieść (co w świetle doświadczeń zachodnich jest kwestią dyskusyjną, ale nie o tym teraz mowa), to deklaracje te często nie znajdują pokrycia w rzeczywistości. Mówiąc krótko, mieszkańcy przedmieść są pozostawieni samym sobie.
Zatrzymajmy się chwilę nad tą drugą kwestią. Stan polskich przedmieść jest wyrazem nadmiernych ambicji polskich samorządów, dość lekkomyślnie podejmujących zadania, którym nie są w stanie sprostać. Doświadczenia zachodnie wskazują, że rozwój przedmieść jest możliwy tylko przy silnym wsparciu ze strony sektora publicznego, przede wszystkim w zakresie finansowania inwestycji infrastrukturalnych (zarówno infrastruktury technicznej, takiej jak drogi, wodociągi i kanalizacja, jak i społecznej – przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia). Koszty tych inwestycji rosną, gdy gęstość zaludnienia maleje, z tego też między innymi względu kraje zachodnie, wyciągając wnioski z własnych błędów, starają się ograniczać rozlewanie się miast.
W Polsce jednak zbagatelizowano ten temat. Gdy Polacy gromadnie ruszyli na przedmieścia, burmistrzowie i wójtowie wokółmiejskich gmin na zawołanie odralniali działki, wiedząc, że za nowymi mieszkańcami idą ich podatki. Widząc to, prezydenci dużych miast nie chcieli być gorsi i wymyślili nowe osiedla na obrzeżach miasta, aby podatki i wyborców zatrzymać. Nie podjęto się trudu zaplanowania rozwoju przedmieść w jakikolwiek racjonalny sposób: Polska jest chyba jedynym krajem, gdzie pozwolenie na budowę można uzyskać dla prawie każdego terenu (co po części jest winą władz lokalnych, a po części centralnych, które stworzyły ten system ((Dla szerzej zainteresowanych patologiami planowania przestrzennego w Polsce: A. Jędraszko, „Gospodarka przestrzenna w Polsce wobec standardów europejskich”, Warszawa 2008. A. Billert, „Planowanie przestrzenne a polityka. „Trzecią drogą” do „trzeciego świata”?, http://wlochy.free.ngo.pl/dane/poglady/trzecia_droga.pdf))), nawet w liberalnych Stanach Zjednoczonych obowiązują pewne zasady wyznaczania stref użytkowania. O kosztach takiej polityki przestrzennej nie myślano chyba wcale (bądź też myślano, ale kwestię tę cynicznie przemilczano). Obiecywano budowę arterii komunikacyjnych, szkół i parków, a ostatecznie powstawały osiedla-sypialnie. Skojarzenia z minionym ustrojem? Fakt, etykietka ta przez dłuższy czas przyklejona była do PRL-owskich osiedli wielkopłytowych, ale one w porównaniu do współczesnych osiedli budowanych przez deweloperów mają całkiem dobrą infrastrukturę. Trzeba też pamiętać, że były one budowane według planów, które nie w pełni realizowano, tymczasem współcześnie osiedla budowane są w zasadzie bez planów zagospodarowania.
W jaki sposób zbudować infrastrukturę, np. system transportu publicznego, który odciążyłby zatłoczone drogi, gdy zabudowa nie tylko jest rozproszona, ale wręcz porozrzucana jak klocki w pokoju bawiącego się dziecka? Dziś, gdy zadłużenie samorządów bardzo wzrosło (co niekoniecznie wiąże się z wydatkami na infrastrukturę), władze lokalne „przypominają” sobie o budżecie i dokonują cięć. Mieszkańcy osiedli podmiejskich będą więc zapewne nieraz musieli obejść się smakiem, bądź też sfinansować infrastrukturę i usługi publiczne (drogi osiedlowe, place zabaw, przedszkola, ochronę) z własnych pieniędzy, co jest coraz częściej spotykane. Nasuwa się tylko pytanie, na co są wydawane płacone przez nich podatki?
Młodzi podmiejscy
W krajach zachodnich ukształtował się pewien model cyklu życiowego: człowiek rozpoczynający samodzielne życie przez kilka, a nawet kilkanaście lat wynajmuje mieszkanie, najlepiej blisko centrum, gdyż daje mu to dużą swobodę, a dopiero po osiągnięciu pewnej stabilizacji rodzinnej i zawodowej przenosi się do własnego domu lub mieszkania. Natomiast młodzi Polacy dążą możliwie szybko, zaraz po podjęciu pierwszej pracy, a niekiedy jeszcze w trakcie studiów, do nabycia własnego mieszkania lub nawet domu. Wpływa na to wiele czynników (w tym jakieś głęboko zakorzenione przeświadczenie, że co własne, to własne), w których istotę jednak nie będziemy w tym miejscu wnikać. To, na co chciałbym zwrócić uwagę, to fakt, że decyzje o wyborze mieszkania podejmowane są przez ludzi bez dużego doświadczenia na rynku nieruchomości (pomijając wynajmowanie mieszkań w czasach studenckich, które rządzi się specyficznymi prawami) i pod presją czasu.
Ponieważ w Polsce ogólnie rzecz biorąc brakuje mieszkań, a nowe osiedla budowane są przede wszystkim na przedmieściach, młodzi ludzie nie mają wielkiego wyboru w kwestii lokalizacji. Przedmieścia polskich miast to „tabula rasa”, którą deweloperzy zapełniają blokami i rządkami domów nie według jakiegoś spójnego planu, lecz na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy” (a pierwszy często ten, kto lepiej potrafi wykorzystać sieć nieformalnych kontaktów). Struktury osiedleńcze, jakie powstają w rezultacie tego procesu, w warunkach normalnego, konkurencyjnego rynku mogłyby wcale nie znaleźć nabywców, a z całą pewnością nie po tak wygórowanych cenach ((Jeśli są jeszcze osoby, które mają wątpliwości, że ceny mieszkań w Polsce są wygórowane, warto aby sięgnęły np. po „Listę 2000” Rzeczpospolitej, gdzie łatwo sprawdzić, że rentowność (relacja zysku do przychodów) firm deweloperskich to nawet 20 proc. i więcej, i to mimo tego, że z powodu gorszej koniunktury część mieszkań nie jest sprzedawana od razu. Ponadto, ponieważ większość mieszkań nabywana jest na kredyt, dochodzi koszt odsetek i prowizji.)). Powstają osiedla, gdzie trudno dojechać: z dziurawymi drogami, o komunikacji publicznej nawet nie marząc (no, może autobus raz na godzinę), a przecież dostępność komunikacyjna to podstawowy czynnik brany pod uwagę przy wyborze mieszkania.
Domy wyrastają hen hen, z dala od jakichkolwiek istniejących zabudowań, za to stawia się je bardzo gęsto, okno w okno (gdzież tu prywatność?), żeby maksymalnie wykorzystać powierzchnię działki. Żadnej zieleni urządzonej, w folderze reklamowym wprawdzie były drzewa, ale na razie teren jest niezagospodarowany. Po pewnym czasie okazuje się, że jednak został zagospodarowany… poprzez budowę nowych bloków. I tak dalej, i tak dalej…
Fakt, iż takie mieszkania i domy jednak znajdują nabywców (w dodatku po takich cenach) można uzasadniać właśnie niewielkim wyborem na rynku, małym doświadczeniem nabywców i krótkim czasem podejmowania decyzji. Pewną rolę odgrywa także marketing: deweloperzy wyrobili u nabywców przekonanie, że osiedla strzeżone są produktem z wyższej półki (osiedla te w innych krajach spotkamy bardzo rzadko, a jeśli już, to głównie w Rosji i Ameryce Południowej). Płot, kamery i stróż nie kosztują tak wiele, a spełniają rolę substytutu wobec wszystkich braków osiedla.
Patrząc na polskie przedmieścia, nie można oprzeć się wrażeniu, że są to struktury przejściowe. Nie ma się jednak co łudzić, że stopniowo zmienią się one w przedmieścia na wzór zachodni, gdyż – jak wcześniej wskazałem – brak ku temu niezbędnych warunków. Jak zatem może wyglądać ich przyszłość? W długim okresie przedmieścia będą tracić na atrakcyjności, gdyż coraz więcej mieszkań powstawać będzie bliżej centrum, gdzie są wolne tereny, np. poprzemysłowe (oczywiście, część osób nadal będzie wybierać życie za miastem, ale nie w masowo-konsumpcyjnym wydaniu). Wraz z rozwojem rynku ceny nieruchomości będą zbliżać się do ich faktycznej wartości (w przypadku osiedli o słabej lokalizacji – będą spadać), co może być dla wielu właścicieli niemiłym zaskoczeniem. W związku z tym wydaje się, że wiele osób będzie szukać okazji do wyprowadzenia się z „dzikich przedmieść”. Czas pokaże.
Adam Radzimski (ur. 1983), adiunkt w Instytucie Geografii Społeczno-Ekonomicznej i Gospodarki Przestrzennej UAM. W latach 2009-2010 stypendysta niemieckiej Fundacji Federalnej Środowisko (DBU) w Centrum Badań nad Środowiskiem w Lipsku. Jego zainteresowania naukowe obejmują problematykę rozwoju miast i planowania przestrzennego. Ma żonę i syna.
Artykuł z Rzeczy Wspólnych 3 (1/2011)
