Opinia: Jak znikają pieniądze spółdzielni mieszkaniowych?
W prezentowanym cyklu opinii podejmuję rozmaite wątki dotyczące nieprawidłowości w obrocie finansowym polskiego systemu mieszkalnictwa spółdzielczego. Celem także niniejszej publikacji jest upowszechnianie wiedzy i świadomości społecznej o patologicznych mechanizmach postkomunistycznej spółdzielczości oraz, mam nadzieję, ograniczanie skali tych nadużyć lub ich całkowite wyeliminowanie.
Obrót nieruchomościami
Celem obrazowego i klarownego wyjaśnienia zjawiska posłużę się znanym mi sprzed lat przypadkiem sprzedaży lokalu po byłym komisariacie policji w pewnej miejscowości. Lokal znajdował się na parterze 4-piętrowego bloku. Na potrzeby komisariatu zaadaptowano parterowe mieszkania wydzielając funkcjonariuszom łączną powierzchnię 113,90 m2. Dobra lokalizacja i wartość mieszkań rozstrzygnęła, że lokum od razu przeznaczono dla zaufanego członka rodziny nomenklaturowej, prowadzącego w spółdzielni działalność gospodarczą w zakresie usług świadczonych lokatorom na podstawie monopolu udzielonego przez prezesów.
W związku z tym, lokalu nie wystawiono do publicznego przetargu. Sporządzono natomiast jego wycenę – w dość specyficzny sposób. W operacie przyjęto, że to „lokal usługowy” mimo iż w rzeczywistości były to mieszkania czasowo zaadaptowane na potrzeby komisariatu policji. Jego wartość wyliczono biorąc cenę lokali z zupełnie innej części osiedla, z najbardziej zdewastowanego i zaniedbanego budynku, w którym dodatkowo naliczano podwyższony czynsz, co radykalnie zmniejszało wartość rynkową tamtejszych zasobów. W tak zmanipulowanej wycenie zapisano, że lokal jest wart nie więcej niż 812,82 zł za m2 (łącznie 92.580 zł za 113,90 m2). W tym czasie realna cena lokali mieszkalnych w tej części osiedla kształtowała się w przedziale 1300-1800 zł za m2.
Zastosowana promocja cenowa to jednak nie wszystko. Nabywcy dodatkowo rozłożono zakup na 11 dogodnych rat – miesięczna kwota do zapłaty to 7715 zł (podpisując umowę wpłacił pierwszą ratę 7715 zł). Szczęśliwy nabywca mieszkania w tak specjalnej cenie odsprzedał je później z zyskiem. Takie przykłady można mnożyć.
Co do zasady, spółdzielcze oszustwa związane z obrotem lokalami polegają np. na wskazanym manipulowaniu ceną lokalu lub ustawieniu całego przetargu w celu sprzedaży uprzednio ustalonej osobie. Oszustwa służą osiągnięciu bezpośrednich korzyści ekonomicznych lub umacnianiu wpływów grupy poprzez nagradzanie osób użytecznych. Klientem prezesów może być np. rodzina prokuratora, sędziego czy policjanta. W przypadku opcji typowo prowizyjnej prezesi pobierają od szczęśliwego nabywcy wcześniej umówiony „procent” za umożliwienie kupna w korzystnej cenie.
Członkowie takich spółdzielni – “molochów” w przypadku pojawienia się wątpliwości co do transakcji prezesów powinni zawsze żądać dokumentów i rutynowo kontrolować wydatki oraz zawierane umowy sprzedaży, co jak wskazuję w innych częściach cyklu samo w sobie nie bywa niestety łatwe. Aktywność mieszkańców spółdzielni jest niezbędna aby ograniczyć skalę oszustw i rozmiary takich niegospodarności.
Spółdzielnia solidnymi słupami stoi
„Słupy” to kolokwializm, z którym Polacy są dość dobrze zaznajomieni. Są to z reguły jednoosobowe działalności gospodarcze albo spółki cywilne zarejestrowane głównie na potrzeby wyprowadzania środków, w przypadku spółdzielni mieszkaniowych środków przede wszystkim funduszu remontowego. Figurantami w “słupowych” firmach (do ustawowego zakazu w 2007 r.) były zazwyczaj osoby z rady nadzorczej, rad osiedli, pracowników molocha itp. Po 2007 r. “słupy”-usługodawcy pochodzą z zaufanego otoczenia prezesów, ale formalnie nie mogą być już członkami organów molocha – zarządu i rady nadzorczej, o czym piszę więcej w innych częściach mojego cyklu.
Mechanizm użycia „słupów” jest banalnie prosty. Baronowie spółdzielni w celu zdefraudowania remontowego składnika czynszu zawierają z firmą – ”słupem” umowy np. na roboty dociepleniowe. W klasycznej formie procederu jednoosobowa firma – ”słup” nie ma żadnych stałych pracowników ani wymaganej wiedzy, ani nawet osobiście nie wykonuje prac. Jej zadanie sprowadza się do pośredniczenia między spółdzielnią a faktycznymi wykonawcami.
„Słup” zawiera umowę z molochem na roboty w mocno zawyżonej cenie. Przykładowo gdy stawka rynkowa wynosi powiedzmy 80-100 zł netto za m2, z firmą prezesów uzgadnia się cenę 160-200 zł netto za m2. Po uzgodnieniu na linii spółdzielnia-”słup” rekrutuje się podwykonawców – rzeczywistych wykonawców prac. Jeżeli w danej spółdzielni warunki pozwalają to „słup” zawiera całkowicie fikcyjne umowy i wystawia fikcyjne faktury – żadne prace nie są w rzeczywistości wykonywane, a dokonuje się jedynie obrotu lewymi dokumentami.
Gdy inwestycja dotyczy wielomilionowych wydatków to nie jest możliwe operowanie całkowicie fikcyjną dokumentacją. W takich przypadkach prezesi decydują się na realne prace. Selekcję podwykonawców dla „słupa” prowadzą zaufane osoby delegowane przez zarząd. Przygotowują też niezbędną dokumentację księgową i projektową. „Słup” w takiej formule jest tylko figurantem podpisującym gotowe dokumenty. Podwykonawcy zaś, pracują niejednokrotnie za stawki niższe od rynkowych, bo nabór odbywa się z najmniej wykwalifikowanych grup. Motywem takiego działania jest zamiar maksymalnego obniżenia kosztów planowanych robót, tak, by osiągnąć jak najwyższy zysk z corocznego zagospodarowania funduszu remontowego. System ten nieuchronnie skutkuje rażąco niską jakością robót oraz oszustwami ze strony podwykonawców niemających motywacji do zachowania wymaganej jakości prac z powodu braku nadzoru i realnych odbiorów.
Efekt skali
Ogromnym ułatwieniem dla opisywanego procederu jest komasacja funduszu remontowego. Pieniądze gromadzone w skali całej spółdzielni są uznaniowo wydawane na wybrane nieruchomości czy budynki. Selektywna realizacja robót przy jednoczesnej koncentracji dużych pieniędzy zapewnia swobodę kształtowania cen. Warto w tym miejscu przypomnieć, że prezesów nie wiąże ustawa o przetargach a zakwalifikowanie spółdzielni jako mienia prywatnego daje zarządom całkowicie wolną rękę w ustalaniu wysokości cen. Tam gdzie grupy nomenklaturowe są silne i wrośnięte w struktury III RP jako normę można przyjmować zasadę: cena w spółdzielni jest o 100% wyższa od rynkowej, czasem więcej. Prezesi spółdzielni mają możliwość porozumienia się w zakresie ustalenia “jednolitej” wysokości kosztów poszczególnych prac oraz wytyczania grupy podmiotów, poprzez które realizowane są prace, co utrudnia faktyczną ocenę ich wartości rynkowej. Zaufane (wskutek sowicie opłacanych reklam) media lokalne pochwalą realizowane “w interesie” mieszkańców remonty – w praktyce czasem pojedyncze obiekty rocznie na kilkaset kwalifikujących się.
Podobną metodyką dostarczane są np. usługi serwisowe (hydrauliczne, stolarskie, dekarskie, informatyczne etc.). Członkowie rady nadzorczej mogą odpłatne archiwizować dokumenty, prowadzić kluby, realizować dostawy np. podzielników ciepła, materiałów budowlanych, komputerów.. Kryterium zagospodarowywania środków finansowych w ramach grupy i umacniania w ten sposób wpływów jest zachowywane nawet przy zakupie usług podlegających z pozoru mechanizmom konkurencji, np. odbioru odpadów.
W wariancie podstawowym strony operacji godzą się na wysokie koszty podatkowe wynikające z zawyżenia ceny i nie robią z księgowością nic więcej poza zawyżeniem stawki. W opcji kosztowej realizują czynności typowe dla zawyżania kosztów uzyskania przychodu. Na firmę – “słup” kupuje się materiały na inwestycję i następnie przekazuje podwykonawcom, od których zazwyczaj nabywa się tylko robociznę. Przy zawyżaniu kosztów uzyskania przychodu na dużą skalę firmą – “słupem” może być też dystrybutor materiałów budowlanych występujący jako generalny wykonawca – pośrednik między spółdzielnią a faktycznymi wykonawcami. W celu wygenerowania jak najwyższych kosztów „słup” księguje wszelkie możliwe, dające się zewidencjonować koszty, a więc np. usługi projektowe, doradztwa na umowę o dzieło, materiały nieużyte w inwestycji pochodzące z innych transakcji realizowanych bez zewidencjonowania etc.
Kto odbiera „lewe” roboty?
Po etapie zatwierdzenia przedmiotu prac i podziału przyszłych zysków, prezesi wspierają firmę – pośrednika w organizacji i wykonaniu robót. Nadzór i odbiory również możliwy do powierzenia jest zaufanym osobom. Inspektorom z działu inwestycji spółdzielni – “molocha” oraz pracownikom i członkom zarządów partnerskich podmiotów – jeśli mają wymagane uprawnienia. Powierzenie nadzoru i odbiorów robót swojakom jest zresztą niezbędnym elementem bezpieczeństwa całości systemu. Dokonywanie odbiorów prac wzajemnie między spółdzielniami cementuje związki i wspólne interesy gospodarcze. Bez nich niemożliwe byłoby np. odebranie prac na tańszych materiałach niezgodnych z projektem czy zalegalizowanie niewykorzystania materiałów lub w ogóle nie wykonywania danych prac a poświadczenie ich w dzienniku budowy. Posiadanie zaufanych kierowników budowy i inspektorów nadzoru pozwala swobodniej prowadzić inwestycje w zakresie obrotu materiałami i jakości wykonawstwa, na sam koniec zostawiając fakt, że zakupione materiały w jakiejś części też mogą zniknąć w nieznane ręce.
Idąc dalej, w projekcie termomodernizacji można np. zatwierdzić droższą technologię i lepsze materiały a fizycznie realizować prace produktami tańszymi, niezgodnie z wymogami projektu pod względem parametrów materiałów i ich ilości. Przykładowo zamiast styropianu wodoodpornego przewidzianego w danym miejscu, można ułożyć styropian zwykły – znacznie tańszy. Albo zamiast 18-centymetrowej warstwy granulatu docieplającego stropodach, położyć tylko 2-3 cm. Takie praktyki byłyby absolutnie niemożliwe, gdyby nadzór i odbiory robót wykonywały osoby spoza grupy. Docieplić można też przecież zamiast całej elewacji tylko fragmenty międzyokienne.
Organy ścigania i urzędy kontroli skarbowej powinny w mojej ocenie wnikliwie przyglądać się spółdzielczym inwestycjom w przypadkach, gdy zgłaszane są skargi na wadliwość prac i nierynkowe ceny, w szczególności w sytuacjach kiedy przy inwestycji jako generalni wykonawcy pojawiają się dystrybutorzy materiałów budowlanych, którzy normalnie nie realizują takich prac i nie posiadają ekip montażowych.
Inne sztuczki
Wymagającym odnotowania elementem systemu jest także zatrudnianie na umowę o pracę lub inne rodzaje umów członków rodzin wpływowych osób w mieście. Bezpieczną i stabilną posadę w spółdzielni może znaleźć żona samorządowego polityka, z którym zawarto porozumienie, że będzie np. zwalczać ruchy uwłaszczeniowe i równolegle chwalić spółdzielnię – że dobrze zarządza. Specjalne miejsce w strukturach grupy i uznanie w nadaniach dóbr i przywilejów mają rodziny milicjantów. Prezesi słusznie uważają, że to na mundurowych spoczywa ciężar frontowej walki z lokatorami. Policja jest szczególnie pomocna w atakowaniu i terroryzowaniu lokatorów szerzących „zarazę uwłaszczeniową”. Bardzo przydaje się do inspirowania procesów sądowych kierowaniem wniosków o ukaranie za „nielegalne wieszanie ulotek uwłaszczeniowych” czy „uprawianie nieuczciwej konkurencji” albo zakłócanie porządku w spółdzielni.
Rekrutacja wykonawców
Gdy dokumentacja, nadzór i odbiory są uzgodnione, firmy – “słupy” do spółki z włodarzami spółdzielczych molochów rekrutują rzeczywistych wykonawców. Wbrew pozorom nie poszukują profesjonalistów. Wolą raczej ludzi przypadkowych, pracujących na czarno, nieodznaczających się specjalną wiedzą z branży. Taki wybór ma swoje zalety. Nikt nie pyta dlaczego np. stosuje się tańsze materiały czy prowadzi roboty niezgodnie z dokumentacją. Przyjęty system naboru wykonawców zapobiega ewentualnej weryfikacji dokumentacji budowlanej, ponieważ zaangażowani ludzie koncentrują się wyłącznie na robociźnie. Nie wiedzą jaka naprawdę jest technologia i jakie powinny być materiały. Od spółdzielczych nadzorców dostają materiał i wytyczne montażowe. A że z reguły nie mają wymaganej wiedzy, to mogą nawet nie wiedzieć czy wykonywana praca jest zgodna z dokumentacją czy nie. Firmy – pośrednicy niejednokrotnie z własnej inicjatywy dodatkowo „duszą koszty” dochodząc do przekonania, że uzgodniony podział zysku z prezesami to mało satysfakcjonujące rozwiązanie. Dlatego na budowach nie brakuje ludzi przypadkowych, pijaństwa, odpadających od elewacji rusztowań, zatrudnienia nielegalnych imigrantów, podkradania materiałów czy niestosowania materiałów w odpowiednich ilościach. W ocenie firm – pośredników to sposoby cięcia kosztów.
Czym różnią się spółdzielcze roboty od rynkowych inwestycji?
Współpraca z prezesami, oprócz gwarancji zysków, ma jeszcze jedną kapitalną zaletę. Firmy – pośrednicy nie muszą mieć własnego kapitału, zasobów materiałowych ani sprzętu. Ciężar finansowy i organizacyjny ponosi spółdzielnia – “moloch”. Finansowanie odbywa się na bieżąco z kasy spółdzielni. Płyną zaliczki, wypłaca się środki odpowiednio do potrzeb. Stan ten jest zaprzeczeniem realiów wolnego rynku, w których zapłata niejednokrotnie następuje z dużym opóźnieniem, po trudnych i rodzących koszty odbiorach. Taki problem nie występuje w postkomunistycznych molochach, bo firmy pośredniczące są nieformalnymi wspólnikami zarządów. Każda wypłata środków pośrednikom, faktycznie staje się też wypłatą dla osób będących udziałowcami „zagospodarowania” funduszu remontowego. Jeśli środków brakuje zresztą, przecież można rękami odpowiednio wcześniej ukształtowanego kadrowo systemu organów spółdzielni zaciągnąć kredyty na koszt mieszkańców.
Co z podatkami?
To zależy do wariantu i środowiskowych okoliczności. Jeżeli lokalna grupa interesu jest silna i kooperuje z ulokowanymi w organach państwa np. byłymi funkcjonariuszami partii, a także posiada układy w służbach podatkowych, to oszustwa mogą być realizowane na maksymalną skalę także poprzez zawyżenie kosztów uzyskania przychodu. Wówczas zyskiem grupy jest nie tylko marża z różnicy między faktycznymi kosztami a narzuconą ceną, ale również dochód z niezapłacenia podatku VAT i podatku dochodowego. Zgodnie z przepisami materiały budowlane są opodatkowane wyższą stawką (23%, dawniej 22%), ale już sprzedaż materiałów dla budownictwa mieszkaniowego wraz z usługą montażu, uprawnia do stosowania obniżonej stawki (8%, dawniej 7%). System podatkowy w takim przypadku pozwala w granicach prawa zarobić nawet milionowe kwoty na zwrocie podatku VAT i niezapłaceniu podatku dochodowego – przy maksymalnym zawyżeniu kosztów.
Wariantem stosowanym w mniej pewnych warunkach może być standardowe zawyżenie ceny bez manipulacji kosztami i pogodzenie się z koniecznością zapłacenia należnych podatków. Wówczas cenę robót kalkuluje się odpowiednio, by po podziale zysku w ramach grupy, wystarczyło na ustalone prowizje oraz koszty podatkowe.
Wpływ nomenklatury komunistycznej na organy państwa
Choć organom ścigania i wymiarowi sprawiedliwości często znany jest proceder stosowania nierynkowych cen, wykonywania nieracjonalnych ekonomicznie robót, inwestowania pieniędzy członków w przedsięwzięcia sprzeczne z potrzebami mieszkańców (np. inwestycje giełdowe), to jednak mimo składania licznych zawiadomień, w wielu przypadkach nie podejmuje się żadnej akcji. Odmawia się wszczęcia postępowań lub umarza rozpoczęte. Tylko sporadycznie dochodzi do śledztw a akty oskarżenia zakończone wyrokami skazującymi należą do wyjątków. Specyficzne traktowanie postkomunistycznej spółdzielczości a właściwie nieuznawanie fundamentalnych praw ludności mieszkającej w spółdzielniach, ma swoje źródło w stanie prawnym – spółdzielczych przepisach, tak naprawdę niewiele zmienionych od czasów PRL.
Na marginesie dodam, że zapoczątkowana w PRL i podtrzymana w III RP sieć układów i powiązań stabilizuje system na tyle mocno, że zwykły człowiek, niewolnik w spółdzielni – “molochu”, jest w mojej ocenie całkowicie bezsilny wobec wytworzonego układu. Jeżeli udział ludzi nomenklatury w instytucjach jest duży a wzajemne sympatie byłych funkcjonariuszy w danym mieście silne, to drastycznie maleją szanse szeregowych członków spółdzielni toczących spory sądowe lub upominających się prowadzenia postępowań prokuratorskich dotyczących nieprawidłowości w podmiotach. W takich realiach może nawet dochodzić do nieuwzględniania powództw w sądach jeżeli dotyczą one ważnych interesów prezesów oraz umarzania postępowań prokuratorskich niezależnie od wagi i liczby przedstawianych dowodów.
Grupy nomenklaturowe są niebezpieczne
Oceniając powyższe mechanizmy warto mieć na uwadze, że zadarcie z grupami nomenklaturowymi może być niebezpieczne, bowiem ludzie z tego aparatu, dziś niejednokrotnie piastujący wysokie funkcje w III RP, jeszcze niedawno byli w służbie reżimu komunistycznego, który nie przebierał w środkach mierzenia się z opozycją niepodległościową. Zatem dążenia do reformy spółdzielni i w konsekwencji widmo pozbawiania prezesów gwarantowanych przywilejów wywołuje zdecydowany sprzeciw i kontrakcje. Media informują o groźbach kierowanych pod adresem członków, niszczeniu ich mienia, pobiciach spółdzielców upominających się o praworządność. W takich sprawach z reguły nie udaje się organom ścigania ustalić sprawców czynów. Dodatkowo włodarze aktywnie walczą ze spółdzielcami na polu sądowym zasypując ich procesami o zniesławienia, sprawami sądowymi o rzekome pobicie pracowników, zakłócanie porządku, kolportowanie ulotek uwłaszczeniowych etc. Zauważalna jest zasada, że jeżeli istnieje choć cień szansy na powodzenie sądowego szykanowania członków to realizuje się takie działania, ponieważ niezależnie od ostatecznego wyniku postępowania sądowe i tak odbywają się na koszt spółdzielców. Niekiedy media informują o wspomnianych przypadkach aresztowania prezesów za branie łapówek, o ujawnieniu korupcji, nawet o skazaniu. Sądzę, że w rzeczywistości nie jest to jednak przejaw autentycznej oddolnej praworządności, lecz częściej skutek wewnętrznych wojen grup nomenklaturowych, walczących między sobą o strefy wpływów i podział zysków. Do zatrzymań i ewentualnego skazywania przedstawicieli byłego reżimu, może dochodzić głównie wtedy, gdy wskutek wewnętrznych porachunków jedni zadenuncjują drugich w ramach eliminacji nomenklaturowej konkurencji. Czasem, gdy jakaś patologia nabierze szczególnego rozgłosu medialnego lub gdy interweniują politycy wysokiego szczebla, skargi mieszkańców mogą prowadzić do wyroków skazujących wbrew lokalnemu porządkowi. Jednak w typowych okolicznościach zawiadomienia spółdzielców często pozostają bez odzewu.
Czy z takim stanem faktycznym da się coś zrobić? Na pewno wymagać to musi aktywności spółdzielców oraz odwagi decydentów.
Autor: Stanisław Bartnik
Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.
Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.
